Víte, proč se nevyplatí investovat do bytů nebo domů?

Investoři do nemovitostí ještě donedávna zažívali doslova žně. Hypotéku mohli splácet nájmem zakoupených nemovitostí, ceny bytů a domů rekordně rostly a oni se mohli těšit z obrovských zisků. Realitní trh se ale změnil. Víte, proč se již nevyplatí investovat do domů a bytů a jak a kam investovat peníze?

Již na konci roku 2022 se investice do nemovitostí nevyplatila

Na konci roku 2022, kdy byla doporučená úroková sazba 7 %, se koupě nájemního investičního bytu přes hypotéku nevyplatila. Splátky hypotéky byly dražší než nájem, k čemuž ještě nebyla připočítána ani ztráta za výpadek nájmů, nutnosti oprav a údržby, či dokonce nutné rekonstrukce. Mohli jste se tedy zpravidla těšit jen na výnos z budoucího prodeje.

Zdroj: kurzy.cz

O trochu** lépe** jste na tom byli při nákupu nájemního investičního bytu za hotové. Tehdy jste si mohli přijít ročně i na pěkné peníze za nájem. S možnými výpadky nájmů, opravami a údržbou či rekonstrukcí to ale též nebylo žádné velké terno. Přesto šlo pořád o stabilně uložené peníze, které se vám jen tak neztratí a mají šanci porazit inflaci. Jak tomu je nyní?

Realitní trh se za posledních několik měsíců změnil

Realitní trh se za posledních několik měsíců změnil. Není tak vůbec jisté, že i nemovitost nakoupená za hotovost bude vhodnou ochranou před inflací. Co stojí za touto změnou realitním trhu?

• Předražené ceny nemovitostí – Cena nemovitostí je podle České národní banky (ČNB) až o 40 % nadhodnocená. • Energetická krize – Vlivem války na Ukrajině i dalších okolností dramaticky vzrostly ceny energií, což ovlivnilo i další náklady. • Strmě rostoucí inflace – Inflace dosáhla v loňském roce 15,1 %. • Zpřísnění podmínek na získávání hypotéky – ČNB začátkem v roce 2022 opět zpřísnila podmínky pro získávání hypoték. • Dramatické zvýšení úrokové sazby hypoték – ČNB zvýšila úrokovou sazbu hypoték na rekordních 7 % a spolu s tím vzrostla i cena půjčovaných peněz, tj. i výše jednotlivých splátek.

Tyto všechny okolnosti vedly k tomu, že se v současnosti koupě nájemního investičního bytu přes hypotéku vůbec nevyplatí a můžete prodělat i při jeho koupi v hotovosti. Proč to?

Odchod střední třídy z realitního trhu

Střední třída, která byla vždy při nákupu bytů závislá na hypotéce, si kvůli zpřísnění podmínek pro získání hypotéky i kvůli rekordně vysoké úrokové sazbě již nemůže hypotéku dovolit. Tato skupina lidí tedy z trhu prakticky vymizela, což se odrazilo i na poptávce a nabídce. Počet zájemců o nemovitosti dramaticky klesl, a nabídka nových bytů a domů proto vzrostla. Jak to vypadalo v číslech?

Jak klesla poptávka po nemovitostech v roce 2023?

Jak vyplývá z průzkumu, jen v loňském roce klesl prodej bytů o 26 %, a prodej domů dokonce o 46 %. Prodej luxusních bytů pak poklesl o 37 %. Logicky proto i stoupl počet nemovitostí v nabídce realitních portálů, kterých je tam po roce dvakrát víc než před rokem. Podobné poklesy nás čekají i v tomto roce, k čemuž se připojí pokles cen nemovitostí.

Jak klesly ceny nemovitostí v roce 2023?

Ceny klesly o až 10 %, v průměru klesly na úroveň cen z konce roku 2021 (více jsme o tom psali ve článku Vývoj cen nemovitostí v roce 2023). Ale šlo pouze o lokální pokles cen, který se dotkl zejména periférií, chudších regionů nebo energeticky náročných a starších nemovitostí.

Situaci potvrzuje také HB index. Zatímco v roce 2021 činil průměrný růst nemovitostí 19,97 %, v roce 2022 dosáhl již jen 15,9 %. Byty pak v průměru na konci roku klesly o 0,7 %, růst domů klesl na 1,8 % (před rokem vzrostly o 4,6 %). Nic z toho ale nepotkalo pozemky. Jejich cena si drží stabilní růst a za rok 2022 vzrostla o skvělých 22,2 %.

Jak klesají ceny ve velkoměstech a maloměstech?

Zatím klesaly nemovitosti pouze lokálně. V Praze ceny bytů v průměru klesly pouze o 0,1 %. Největší průměrný pokles cen bytů pak zaznamenal kraj Středočeský, Karlovarský a Moravskoslezský, shodně o 2 %.

Šéf Bezrealitky Jan Škrabánek doplňuje, že ceny bytů rozhodně neklesnou v centrech velkých měst a stabilní ceny budou mít zejména byty 2+kk nebo 3+1. Klesnou ale rozhodně ceny předražených bytů a domů. To se týká hlavně bytů a domů ve špatném stavu, před rekonstrukcí, ve špatné lokalitě nebo některých chalup, chat a luxusnějšího bydlení.

Přichází prasknutí realitní bubliny?

Údaje ukazují, že před sebou máme zatím spíš jen lokální prasknutí bubliny, přičemž vše bude záviset na celosvětové situaci a snížení úrokových sazeb ČNB. Do té doby bude nákup bytů a domů oproti předchozím letům spíše rizikový a nemusí ochránit ani před inflací. Jak a kam tedy dnes investovat peníze? Vyplatí se spíše investovat do zlata, akcií, podílových fondů nebo do něčeho jiného? Jednou ze zajímavých možností jsou právě pozemky!

Proč investovat do pozemků?

Investice do nájemních bytů se tedy přes hypotéku nevyplatí, a i bez ní je dnes člověk ve velmi riskantní situaci. Může totiž na stále přehřátém trhu koupit nemovitost, jejíž cena výrazně spadne. Naštěstí existuje řešení. Tou je investice do pozemků. Právě u pozemků totiž zatím nehrozí pokles ceny a díky jejich nižší ceně na ně dosáhne bez hypotéky i drobný investor. Jaké jsou jejich další výhody?

Výhody investice do pozemků: • Stabilní růst ceny – Ceny pozemků neklesají a klesat pravděpodobně nebudou. • Nízká pořizovací cena – Pozemek si můžete pořídit již od desítek tisíc, zpravidla to tedy zvládnete i bez hypotéky. • Možnost pronájmu – Pozemky můžete pronajmout. • Nevyžadují další finance a energii – Po nákupu již do pozemku nemusíte investovat další čas ani peníze. Pozemek jednoduše koupíte, počkáte, až jeho cena dostatečně vzroste a následně ho prodáte se ziskem. • Porazí inflaci – Roční zhodnocení pozemku bezpečně poráží inflaci.

Více jsme o výhodách pozemků již psali. Dočíst se o nich můžete v článku 8 výhod investice do pozemku. Kde pak takový pozemek koupit?

Jak investovat peníze do pozemků?

Pro investici do pozemků platí v první řadě to samé, co i pro investici do bytů a domů. Výhodnost dané investice závisí na mnoha faktorech, mezi kterými je zejména nákupní cena, lokace i druh pozemku. Pokud s ničím z toho nemáte zkušenost, obraťte se vždy před nákupem na profesionály.

My v portálu Investuj do pole vám můžeme nabídnout více než deset let zkušeností s prodejem a nákupem pozemků. Právě na ty se jako jediní v ČR specializujeme. Proto vám přinášíme jednu z nejširších nabídek pozemků, bezkonkurenční ceny i profesionální pomoc.

Ať již ale nakoupíte pozemek odkudkoliv, rozhodně vždy doporučujeme oslovit odborníky minimálně kvůli odhadu ceny pozemku zdarma. Již ten vás totiž může uchránit před nákupem předraženého pozemku, který se k investici rozhodně nehodí.

Chcete poradit s koupí pozemku nebo máte rovnou zájem o některý z nich? Ozvěte se nám.